Boligsalg "som den er" – hva med skader som inntrer før overtakelsen?

Risiko for skader før overtakelsen

Ved de aller fleste bruktboligsalg, inntas et forbehold i kontrakten om at boligen selges "som den er", eller "i den stand den var ved kjøpers besiktigelse", el.l. Dette innebærer i korthet at selger har fraskrevet seg ansvaret for skjulte feil og mangler ved boligen, og at det er kjøper som overtar risikoen for mangler. Etter avhendingslova (avhl.) § 3-9 kan kjøper likevel kreve prisavslag dersom boligen er i vesentlig dårligere stand enn forventet, eller dersom selger har brutt sin opplysningsplikt. Det er også slik at risikoen går over på kjøper først ved overtakelsen, slik at skader som påføres boligen før dette (f.eks. en brann eller annen plutselig skade), vil være selgers risiko.

Høyesterett fastslo i dom av 15.02.2017 (HR-2017-345-A) at skader som skjer i tidsrommet mellom salg og overtakelse er selgers ansvar, også i et tilfelle hvor skaden hadde sammenheng med skjulte feil og svakheter som allerede forelå ved kjøpers besiktigelse. Faktum for Høyesterett var at det oppsto lekkasjer fra boligens to bad før overtakelsen, som en følge av en opprinnelig konstruksjonsfeil. Høyesterett presiserte at "skjulte skader som var til stede ved besiktigelsen, men som blir avdekket før overtakelsen, vil være feil som kjøperne har overtatt risikoen for", og vilkåret om at det må foreligge en vesentlig mangel gjelder da som normalt. Imidlertid uttalte Høyesterett at "skjulte feil som gir seg utslag i nye skader før overleveringen" er selgers ansvar. Slike forhold kan altså utgjøre en mangel ved boligen iht. avhl. § 3-1, selv om vesentlighetsvilkåret ikke er oppfylt.

Nemndsavgjørelser

Det foreligger nå to nyere avgjørelser fra Finansklagenemnda Eierskifte, hvor nemnda tar stilling til forståelsen av Høyesterettsdommen.

I FinKN 2017-421 (Protector Forsikring ASA) oppdaget selger en lekkasje fra taket, etter at kontrakten med kjøper var inngått, men før overtakelsen. Lekkasjen ble oppdaget ved ekstremvær, og skyldtes feil ved legging av taktekkingen. Feilen hadde først materialisert seg da selger ved spyling av taket hadde fjernet mose som lå i glipper mellom takplatene. Det ble også oppdaget andre skjulte feil ved taket etter overtakelsen.

Nemnda vurderte om dette var å anse som en ny skade på boligen som oppsto før overtakelsen, eller avdekking av en skjult skade, og uttalte:

«Høyesterett presiserte i premissene at det måtte skilles mellom en "normal videreutvikling" av en foreliggende skjult feil – som reguleres av avhl. § 3-9 – og "nye skader" som er en følge av feilen som ikke omfattes av § 3-9, men reguleres direkte av § 3-1.

Nemnda bemerker at når dette skillet skal anvendes i praksis, vil det oppstå tvilsomme grensetilfeller. Problemet er, slik nemnda ser det, blant annet knyttet til sondringen mellom "nye skader" og "avdekking" av eksisterende skader.»

I den konkrete vurderingen av saksforholdet, bemerket nemnda at "det dominerende bildet i skadeforløpet (…) er at spylingen medførte at eksisterende og skjulte feil og skader ble avdekket". Nemnda konkluderte, under tvil, med at det var mest nærliggende å vurdere dette som en avdekking av eksisterende skjulte feil og mangler, som altså ikke gir grunnlag for mangel etter avhl. § 3-1.

Kjøper fikk likevel medhold, ettersom nemnda mente at det forelå en vesentlig mangel ved boligen. Hele uttalelsen kan leses her.

Tilsvarende problemstilling oppsto i FinKN 2017-422 (Protector Forsikring ASA), hvor det ble oppdaget en lekkasjeskade på badet før overtakelsen av boligen. Kjøper anførte at saksforholdet var så likt den nevnte Høyesterettsdommen, at også denne skaden måtte regnes som en mangel etter avhl. § 3-1. Nemnda la til grunn at den aktuelle lekkasjeskaden skyldtes en opprinnelig konstruksjonsfeil ved badet, men bemerket at dette ikke var til hinder for å anse forholdet som en "ny skade". Likevel mente nemnda at det i dette tilfellet var tale om en fuktskade som hadde utviklet seg over tid, og at forholdet dermed måtte regnes som avdekking av en skjult skade, som skulle vurderes etter avhl. § 3-9.

Selskapet fikk medhold. Hele uttalelsen kan leses her.

Oppsummering

De to avgjørelsene viser at det kan bero på vanskelige avveininger om en skade som oppdages i tidsrommet mellom budaksept og overtakelse er å anse som avdekking av en "skjult skade", eller at det har oppstått en "ny skade". Dersom det er tale om en videreutvikling av en skjult feil som forelå ved besiktigelsen, må det endelige avviket ved overtakelsen oppfylle vesentlighetskravet. Er det derimot tale om en ny skade, kan kjøper ha et mangelskrav, selv om avviket ikke er vesentlig. Det må foretas en helt konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle om det foreligger mangelsansvar for selger. Videre vil det bero på en konkret vurdering om det skal gjøres et fradrag for eventuell standardheving som en følge av utbedringen.

Flere nemndsavgjørelser

Andre avgjørelser fra FinKN Eierskifte om samme problemstilling vil publiseres i vårt nemndsregister under punktet "mangelsspørsmål i forhold til avhl.s bestemmelser / avhl. § 3-1 / "ny skade" oppdaget før overtakelsen".