Nye regler om boligsalg fra 2022

I norsk rett reguleres salg av boliger av avhendingslova (avhl.). Loven ble vedtatt i 1992, men fra 2022 er det gjort større endringer i loven som påvirker kjøpers rettigheter dersom det oppdages mangler ved boligen. Dersom du kjøpte bolig før 01.01.2022 er det fortsatt den gamle loven som gjelder for deg. Den nye loven gjelder altså kun for boligsalg som fant sted etter 01.01.2022.

Salg "som den er" er ikke tillatt til forbrukere.

Den mest sentrale endringen i avhendingslova fra 2022, er at det ikke lengre er tillatt å selge bolig "som den er" ("as is") til en forbruker. Dette betyr at selgers mangelsansvar ikke lengre er begrenset til vesentlige avvik, og at selger i utgangspunktet kan være ansvarlig for alle skjulte feil og mangler som oppdages ved boligen. Det skal likevel gjøres en vurdering av hva kjøper kunne forvente ut ifra boligens alder, type, synlige tilstand og opplysninger som ble gitt ved salget. Dette fremgår av avhendingslova § 3-2 (Lovdata - ekstern lenke). Er det tale om salg av en eldre bolig, vil vanligvis ikke alminnelige og påregnelige vedlikeholdskostnader utgjøre mangler.

Det er i tillegg stilt strengere krav til hvilke opplysninger som skal fremgå i tilstandsrapport som utarbeides ved salget, og hensikten med lovendringen er at boligkjøpere skal få flere opplysninger om boligen før salget. Hvis selgers takstmann har gitt mangelfulle opplysninger i tilstandsrapporten, kan dette utgjøre en mangel etter avhendingslova § 3-7.

Avgjørelser fra Finansklagenemnda Eierskifte

FinKN Eierskifte har nå behandlet de to første sakene etter endringene i avhendingslova. I begge sakene gis kjøper delvis medhold, og i begge sakene kritiseres tilstandsrapporten som forelå ved salget.

I FinKN 2023-90 (Anticimex Forsikring AB) kom nemnda til at lekkasje fra et innvendig taknedløp utgjorde en mangel etter avhl. § 3-2, ettersom dette ikke var påregnelig for kjøper. Nemnda vektla at det var opplyst om ny taktekking, og at takstmannen i tilstandsrapporten hadde gitt nedløpet TG 0 og 1. Mangelfulle opplysninger i tilstandsrapporten utgjorde også en mangel etter avhl. § 3-7. Du kan lese hele avgjørelsen her.

FinKN 2023-92 (Anticimex Forsikring AB) gjaldt flere mangelsforhold, bl.a. avvik ved brannskille og branndør i en eldre bolig, hvor loftet var innredet til stue i nyere tid. Nemndas flertall bemerket at selgers takstmann skulle ha oppdaget og bemerket avvik fra brannforskriftene, og at det dermed var gitt mangelfulle og uriktige opplysninger i tilstandsrapporten, jf. avhl. §§ 3-7 og 3-8. Du kan lese hele avgjørelsen her.

Flere nemndsavgjørelser

Avgjørelser fra Finansklagenemnda Eierskifte som gjelder spørsmålet om det foreligger en mangel etter avhl. § 3-2, finner du i vårt nemndsregister under kategorien avhl. § 3-2 første ledd – avvik fra «eigedomens type, alder og synlege tilstand»?.

Avgjørelser som omhandler spørsmålet om det er gitt mangelfulle opplysninger i tilstandsrapporten etter lovendringen, finner du under kategorien "takstansvar (fra og med 1.1.22)". (Se også punktet "forskrift til avhendingslova").