Opplysningsplikt om byggeplaner

Finansklagenemnda Eierskifte har den siste tiden behandlet flere klagesaker som omhandler selgers opplysningsplikt om utbyggingsplaner på nabotomten ved salg av bolig. Utfallet i hver sak beror på en konkret vurdering, slik at resultatet ikke nødvendigvis vil være det samme selv i nokså like saker. 

Selgers opplysningsplikt

Etter avhendingslova § 3-7 har selger av en bolig plikt til å opplyse om omstendigheter som er relevante for kjøper. Utbyggingsplaner på nabotomten er et slikt forhold som selger normalt vil ha plikt til å opplyse om, siden dette ofte kan påvirke eiendommens utsikt, medføre støy, økt trafikk, eller andre forhold. Dersom selger har brutt sin opplysningsplikt, kan kjøper kreve et prisavslag. Selgers ansvar kan være dekket av boligselgerforsikringen. 

Det er kun forhold som selger kjente eller måtte kjenne til som er omfattet av selgers opplysningsplikt, og det er kjøper som har bevisbyrden for dette. Det betyr at det er kjøper som må bevise at selger har kjent til forholdet, noe som ofte kan være vanskelig. Hvis kjøper oppdager at selger har blitt varslet av naboen eller kommunen om utbyggingsplanene, vil imidlertid dette være nok til å oppfylle bevisbyrden.  

Kommunal institusjon/omsorgsbolig

I FinKN 2020-371 (AmTrust Europe Ltd.) anførte kjøper at selger hadde holdt tilbake opplysninger om utbygging av en kommunal avlastningsbolig på nabotomten. Selger forklarte at de ikke kjente til utbyggingen, og kommunen oppga at det ikke var sendt noe varsel om utbyggingen til selger. Kjøper viste til at utbyggingsplanene var omtalt i lokalavisen, og at selger måtte ha fått med seg dette. Nemnda kom til at det ikke var tilstrekkelig bevist at selger kjente til utbyggingsplanene, og at det altså ikke var nok å henvise til artikler i lokalavisen. Dette var også i tråd med en tidligere nemndsavgjørelse i FinKN 2018-880, som gjaldt utbygging av nasjonalt beredskapssenter som hadde blitt omtalt i lokalavisen før salget av boligen, hvor nemnda kom til samme konklusjon. 

Også FinKN 2020-213 (Protector Forsikring ASA) gjaldt selgers opplysningsplikt om et bo- og behandlingssenter for rusavhengige i nabolaget. I denne saken var det ikke omstridt at selger hadde kjent til omsorgsboligene, men selger forklarte at bomiljøet hadde vært uproblematisk. Nemnda kom til at det ikke var bevist at selger hadde kjennskap til at boligene utgjorde en negativ omstendighet som var omfattet av selgers opplysningsplikt. Nemnda uttalte at "det kan foreligge opplysningsplikt om uheldige og sjenerende naboforhold, men at det ikke i alle saker gjelder en opplysningsplikt om at det i nærheten ligger en institusjon eller et bo- og behandlingssenter."

Utbygging av bolig

Selger kan også ha plikt til å opplyse om utbygging av en ordinær bolig på nabotomten, enten en enebolig eller en boligblokk, dersom utbyggingen kan påvirke boligen som selges. I FinKN 2020-117 (HDI Global Specialty SE) hadde selger mottatt nabovarsel om et påbygg i en naboblokk, som ville medføre redusert utsikt. I etterkant av salget ble utbyggingen stanset av Fylkesmannen, slik at det ikke ble noe av dette likevel. Det var altså klart at selger hadde brutt sin opplysningsplikt, slik at det forelå en mangel etter avhendingslova § 3-7. Siden Fylkesmannen hadde stoppet utbyggingen, var det imidlertid ikke lenger noe problem, eller et verditap på den solgte eiendommen. Nemndas flertall kom dermed til at kjøper ikke hadde krav om prisavslag, selv om selger hadde brutt sin opplysningsplikt. 

I FinKN 2019-686 (Protector Forsikring ASA) hadde eiendomsmegleren kjent til utbygging av et boligprosjekt på nabotomten, som ville redusere eiendommens utsikts- og solforhold. Det var ved salget kun henvist til en reguleringsplan, uten at det ble gitt nærmere informasjon om innholdet i denne. Nemnda kom til at selger hadde brutt sin opplysningsplikt, og ga kjøper et prisavslag på kr 175.000. 

Flere nemndsavgjørelser. 

Du kan finne flere nemndsavgjørelser som omhandler selgers opplysningsplikt om forhold på nabotomten i vårt nemndsregister under kategorien "nabotomt".