Vesentlig mangel ved kjøp av bolig med nyere bad
Eierskifte: En vanlig reklamasjon etter kjøp av bolig er feil ved badet. Dersom badet er nytt, skal det mindre til før det foreligger en vesentlig mangel.
Ved salg av bolig "som den er", må det foreligge en vesentlig mangel for at kjøper skal kunne ha krav på prisavslag, jf. avhendingslova (avhl.) § 3-9. Høyesterett har lagt til grunn at det normalt må være tale om utbedringskostnader på ca. 5-6 % av kjøpesummen før det kan foreligge en vesentlig mangel, men ved kjøp av nyere bolig av høy standard kan også lavere kostnader utgjøre en vesentlig mangel.
Finansklagenemnda Eierskifte har i flere uttalelser tatt stilling til om det foreligger en vesentlig mangel i tilfeller hvor kjøper oppdager feil ved et bad som var nesten nytt ved salget. I slike tilfeller var ikke kostnader til å utbedre badet påregnelig for kjøper, og det skal derfor mindre til før det foreligger en vesentlig mangel.
FinKN 2015-430 (International Insurance Company of Hannover Ltd.) gjaldt feil og mangler ved et bad som var totalrenovert tre år før salget. Utbedringskostnadene utgjorde 4,37 % av kjøpesummen, og nemndas flertall mente at dette utgjorde en vesentlig mangel som ga kjøper krav om prisavslag, jf. avhl. § 3-9. Kjøper fikk dermed medhold.
Uttalelsen er avgitt under dissens. Du kan lese hele uttalelsen her.
I FinKN 2015-431 (AmTrust International Underwriters Ltd.) hadde kjøper oppdaget feil ved et bad som var tre år gammelt ved overtakelsen, og reklamerte til selskapet. Utbedringskostnadene utgjorde 4,95 % av kjøpesummen, og nemnda kom til at dette var tilstrekkelig til at det forelå en vesentlig mangel ved boligen, jf. avhl. § 3-9. Kjøper fikk medhold.
Du kan lese hele uttalelsen her.
Også uttalelsen i FinKN 2016-076 (Protector Forsikring ASA) gjaldt mangler ved et bad som hadde blitt totalrehabilitert tre år før salget. I denne saken var imidlertid utbedringskostnadene noe lavere, og dersom man la det laveste pristilbudet til grunn utgjorde kostnaden for kjøper 3,1 % av kjøpesummen. Nemnda henviste til tidligere praksis i lignende saker, og konkluderte med at kostnadene ikke var tilstrekkelig store til at det forelå en vesentlig mangel ved boligen, jf. avhl. § 3-9. Selskapet fikk dermed medhold.
Du kan lese hele uttalelsen her.